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En qué consiste una subrogación de hipoteca

En Comparatodo te contamos en qué consiste una subrogación de hipoteca, cuáles son los tipos que existen y cuándo es el mejor momento para realizar una mejora de las condiciones de tu hipoteca.
En qué consiste una subrogación de hipoteca

Qué es una subrogación

Una subrogación es la sustitución de una persona o una cosa por otra. En el caso de las subrogaciones de hipotecas, hablamos de un tipo de novación, es decir, una modificación sobre alguno de sus factores.

En un préstamo hipotecario, cuando se cambia alguno de los titulares o avalistas, nos referimos a una subrogación personal o subjetiva. Si lo que se modifica es el bien hipotecado, estaríamos hablando de una subrogación real u objetiva. En la vida cotidiana, estas segundas subrogaciones son muy escasas y poco habituales, por lo que las que más abundan son las subrogaciones de acreedor.

Para subrogar una hipoteca no es necesario pedir permiso a la entidad bancaria, aunque deberás cumplir la condición de haber abonado todas las cuotas de la hipoteca durante los últimos tres años como mínimo sin tener retrasos en tu pago.

Las condiciones que podrás mejorar al subrogar tu hipoteca son el interés hipotecario, como cambiar de una hipoteca fija a otra variable, la vinculación y las comisiones y las cláusulas que se hayan declarado abusivas, por ejemplo, las cláusulas suelo.

Tipos de subrogaciones

Existen varios tipos de subrogaciones que se dividen en dos grandes grupos: las subrogaciones de deudor y las subrogaciones de acreedor.

Subrogaciones de deudor: son aquellas en las que se cambia el deudor. Esto puede ocurrir en las operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble hipotecado. Se pacta de acuerdo con el acreedor, que suele ser una entidad financiera, y parte del pago se hace asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor. No se pagan impuestos de actos jurídicos por la entidad que te subrogues. Es una mecánica muy habitual y antigua.

Subrogaciones de acreedor: son más recientes que las subrogaciones de deudor. Estas subrogaciones tienen el objetivo de estimular la competencia entre entidades bancarias, favorecer la conversión de las hipotecas fijas en variables y aprovechar el previsible descenso de los tipos de interés.


Cuándo es rentable subrogar la hipoteca

La subrogación de la hipoteca es una técnica de la que dispone el consumidor para mejorar las condiciones de su hipoteca pero, ¿cuándo es el mejor momento? Subrogar una hipoteca siempre es más rentable durante los primeros años del crédito, cuando los intereses que se están pagando aún superan la amortización de capital, o cuando estés interesad@ en adquirir un inmueble de segunda mano que ya esté hipotecado.

En la primera opción, normalmente se habla antes con la entidad para buscar una solución a través de la novación hipotecaria y, si no es posible llegar a un acuerdo para mejorar las condiciones de la hipoteca, se pueden encontrar nuevas alternativas y cambiar de banco.

Al subrogar una hipoteca, el cliente se enfrenta a una comisión por subrogación, que puede llegar al 1% de la cantidad de dinero pendiente para préstamos anteriores al 27 de abril de 2003, fecha a partir de la cual ha pasado a ser del 0,5% máximo, según el Banco de España. A pesar de las comisiones, la subrogación será más recomendable que cancelar el préstamo hipotecario.

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