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Cómo identificar una cláusula suelo abusiva

Las cláusulas suelo y las cláusulas techo son muy peligrosas, pues todas se producen por culpa de la desinformación del cliente. En Comparatodo te contamos cómo identificar una cláusula suelo abusiva.
Cómo identificar una cláusula suelo abusiva

Qué es una cláusula suelo

Las cláusulas suelo son una tasa de intereses mínimos que se van a pagar por la hipoteca, aunque se haya pactado a interés variable. Es decir, que limita el interés variable, convirtiéndolo en un tipo de interés fijo cuando el índice pactado (generalmente, el Euribor) desciende por debajo de ese mínimo o suelo.

Los bancos, cuando conceden un préstamo o un crédito, normalmente exigen en la devolución del dinero prestado el pago del Euribor (que fluctúa constantemente) y un punto extra. Esos intereses son revisados todos los años y se van actualizando según la cotización del Euribor.

El problema se produce, y es aquí donde entran en juego tanto las cláusulas suelo como las cláusulas techo, cuando el banco incluye en los contratos unos topes máximos sobre los que los intereses no crecen, aunque el Euribor suba por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo).

Este tipo de cláusulas son muy peligrosas porque, en realidad, la cláusula en sí misma es legal, pero las entidades están obligadas a informar correctamente de las condiciones. Es la desinformación al cliente lo que es ilegal. Por tanto, si la cláusula no cumple el deber de transparencia o el consumidor ha comprendido las consecuencias que su aplicación va a producir en el préstamo, la cláusula será nula.

En tal caso, la deuda tendrá que ser recalculada, aplicando solo el interés que se ha pactado más su diferencial y excluyendo la cláusula suelo. Es decir, que el banco deberá devolver el dinero cobrado de más desde el inicio del contrato de la hipoteca.


Claves para identificar una cláusula suelo

Sospecha si las cuotas del préstamo no se han reducido de forma abultada. Si la cuota hipotecaria se mantiene siempre fija a pesar de las variaciones del Euribor, puede que esté afectada por una cláusula suelo.

Revisa la escritura del préstamo hipotecario. Como no aparecerán las palabras “cláusula suelo”, fíjate en la cláusula Tercera Bis, lee la escritura e intenta identificar algún párrafo donde aparezca que el tipo de interés no podrá ser inferior a “x” o alguna expresión similar.

Pide a tu entidad desde el inicio del préstamo hipotecario un cuadro de amortización que englobe las mensualidades pagadas. El banco está obligado a proporcionarte dicho documento.

Fíjate en el recibo mensual del préstamo, donde viene detallado el tipo de interés que te aplican. Si el interés está redondeado, como un 4%, un 3,5%, un 3,75%... es probable que sea una cláusula suelo.


Otras cláusulas abusivas asociadas a las hipotecas

Cláusula multidivisa (hipoteca en divisas)

La cláusula multidivisa es una cláusula en la que el capital prestado y la cuota de pago se representan a través de una moneda distinta al euro. Es opcional y el prestatario, al comienzo de cada periodo de fijación del tipo de interés, puede escoger entre varias divisas especificadas en el contrato.

Esta cláusula disminuye en potencia el riesgo de cambio de crédito,  porque puede variar la denominación de la divisa principal del crédito en función de la tendencia del mercado de divisas. Por tanto, no solo la cuota mensual varía, sino que también puede variar el importe prestado, incluso por encima del recibido inicialmente por el deudor hipotecario.

Renuncia a notificación al deudor en caso de cesión del préstamo

Si el préstamo ya ha sido cedido y es el banco, sin ser ya el acreedor de la deuda, quien inicia el procedimiento judicial para la cesión del préstamo, el banco no tendrá legitimidad para reclamar una deuda de la que ya no es dueño.

Cláusula de vencimiento anticipado

Es una cláusula que permiten a la entidad declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adecuado cuando se dan ciertas circunstancias, como el impago de algunas de las cuotas u otras distintas.

Estas cláusulas de vencimiento anticipado son válidas siempre que se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor de alguna de sus obligaciones esenciales. Sin embargo, serán abusivas si el banco puede declarar vencido anticipadamente el préstamo cuando se trata del embargo de la vivienda hipoteca o ante la imposibilidad de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la cláusula no especifica si esa imposibilidad es imputable al consumidor o a la entidad.

Intereses de demora excesivos

Se consideran que los intereses de demora son abusivos cuando son muy elevados, del 18%, 19%, 20% e incluso del 16%. En la actualidad, el interés de demora que se pacte en los préstamos hipotecarios no puede superar tres veces el interés legal del dinero.

Fórmula de cálculo de interés 360/365

Esta fórmula se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial (360 días). Sin embargo, para calcular el interés mensual, se multiplica el resultante del diario por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 díasal año.

Cláusula de redondeo al alza

Estas cláusulas consisten en que el tipo de interés aplicable al consumidor se redondea siempre al alza para que dé como resultado un punto entero (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25), lo que perjudica al consumidor.

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