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Adquirir una segunda vivienda: pros y contras

Las segundas viviendas se vuelto a han poner de moda en España. Si estás pensando en comprar una, no te pierdas estos detalles.
Adquirir una segunda vivienda: pros y contras

Comprar una segunda vivienda es un tema que requiere de una profunda reflexión, por ello es importante tener en cuenta algunos aspectos para que a largo plazo esta decisión no se convierta en un lastre económico. Hoy, en Comparatodo te comentamos los pros y los contras de adquirir una segunda vivienda en 2018.


1. ¿Necesitas una segunda vivienda?

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Antes de embarcarse en la compra de una segunda vivienda conviene analizar muy bien si realmente se necesita dicho inmueble y la amortización que le vamos a dar. Generalmente, este tipo de viviendas se suelen adquirir como una inversión, es decir, además de su disfrute, también se suelen utilizar para recibir algún tipo de remuneración económica, ya sea por alquiler o para su posterior reventa.

Si la compra de la segunda vivienda está destinada al disfrute personal, convendría valorar si merece la pena realizar un desembolso económico al contado o distribuido en varios años (hipoteca) para utilizar el inmueble una o dos veces al año.

Es necesario calcular cuántas veces al año va a utilizarse, puesto que si el principal objetivo de la compra es amortizar la vivienda para el disfrute, no conviene que la propiedad esté muy alejada de la residencia habitual, ya que habría que sumarle los gastos de desplazamiento.


2. ¿Compra o alquiler?

Si durante gran parte del año la vivienda no estará ocupada, la mejor opción es alquilarla. El alquiler vacacional es uno de los aspectos más valorados tanto por los propietarios de hogares habituales como de segundas viviendas, y que más ha crecido en los últimos años. Plataformas como Airbnb o Wimdu sirven para promocionar tu vivienda y hacerla más atractiva de cara a un posible alquiler vacacional.

También se tendrá que valorar la rentabilidad que se espera obtener de dicho arrendamiento. En este sentido entra en juego la ubicación de la vivienda, la estacionalidad y los precios del alquiler en esa zona. Si la propiedad está ubicada en un destino turístico que pueda utilizarse durante todo el año, su atractivo para alquilarla a un tercero aumentará.


3. Variaciones en la hipoteca

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Saber el uso que se le va a dar a una segunda vivienda es importante, pero aún lo es más comprar con cabeza, es decir, asumir cargas financieras que estén dentro de nuestras posibilidades.

Además, hay que atender a la premisa de que las condiciones hipotecarias en las segundas viviendas no son las mismas que en la residencia habitual. El banco suele pedir una serie de información antes de aceptar la hipoteca, para comprobar la situación económica y si la propiedad está totalmente pagada, si se ha producido un retraso o impago, etc.

No existe una hipoteca estándar para la segunda vivienda, suelen rondar un Euríbor del 0,99% al 1,5% con un plazo de amortización máximo de 30 años. De todas formas los bancos suelen imponer más problemas a la hora de conceder este tipo de hipotecas, ya que no se considera un inmueble de primera necesidad y porque en el caso de no poder afrontar los costes, los clientes dejan de pagar antes la segunda vivienda.


4. Régimen de imputación: IRPF

Todo comprador de una segunda vivienda deberá tener en cuenta la fiscalidad. A diferencia de la residencia habitual, en este tipo de propiedades se deberá imputar unas rentas inmobiliarias, es decir, el comprador deberá incluir en la base imponible del IRPF unas rentas, por el mero hecho de ser propietario de una vivienda en la que no reside habitualmente, siempre y cuando no lo tenga alquilado.

En estos casos, la renta imputable corresponde al 2% del valor catastral del inmueble o, en caso de que el valor catastral haya sido determinado, revisado o modificado, del 1,1% del mismo valor.

Para alquilar la propiedad los meses que no se usan, se tiene que tributar por rendimientos de capital inmobiliario. De este modo, se obtiene una reducción del 60% de los ingresos que te genere el alquiler.

Al pago del IRPF sobre la renta de la segunda vivienda, se tienen que añadir otros tributos comunes a los distintos tipos de vivienda. En el caso de una residencia de obra nueva, el comprador debe tributar por el IVA (10% para las viviendas con carácter general y 4% para las de protección oficial). Si la vivienda es de segunda mano, se pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre la residencia varía entre el 6 – 10%.


5. AJD, IBI y plusvalía

Estos son los principales impuestos inmobiliarios a valorar durante el proceso de compraventa:

Modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Impuesto que grava todos los actos que tengan una cuantía económica en un documento de carácter público, tales como las hipotecas o las compraventas. El propietario debe encargarse de pagarlo en la comunidad autónoma donde se efectúe la compra.  Tiene dos partes, fija y variable. Si el comprador tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, solo tendrá que pagar la cuota fija. Pese a ello, si la vivienda es de obra nueva,  tendrá que corresponder también la cuota variable.

IBI

Este tipo de impuesto ha de ser pagado por todos los propietarios de los inmuebles. Se cobra anualmente y el importe viene determinado por el valor catastral fijado a la vivienda a través del Ministerio de Hacienda, en función del valor del suelo y de la construcción.

Plusvalía

Este impuesto se caracteriza por gravar el aumento del valor de los terrenos. La ley obliga al vendedor a pagarlo, a menos que se genere un acuerdo previo entre ambas partes, acuerdo que deberá ser mencionado en la escritura de compra-venta. El importe de la plusvalía varía en función del municipio, la zona y los años que han pasado desde la última liquidación.

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